商业地产和住宅地产有哪些不同? - 地产蜂巢

商业地产和住宅地产有哪些不同?

入行新人,有些不懂,劳驾各位大咖。。。

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从投资商角度来看:
商业地产投资成本高,回收期长;
住宅地产投资成本低,回收速度快。

区位要求来看:
商业地产对地段要求高,不仅要求尽量是市中心或发展区域的核心地段,可视性、可达性都是关键因素;
住宅地产对产品的研判要求更加准确,区位相对只是价格高低的重要因素。

从设计角度来看:
商业地产设计专业要求更高,机电、水电、消防、灯光等各专业口配合密切,很难在甲方公司直接实现设计,各个专业口都需要外部聘请专业公司对接;
住宅地产设计相对成熟,各专业口相对简单,对户型的策划设计反而更加关注,外部专业更多是以绘图为主。

从营销角度来看:
商业地产的核心是投资,面对的是投资者,更多是和专业人士打交道,对销售人员素质要求更高;
住宅地产的核心是居住,面对的是消费者,尤其是首次置业的人士,公司整体营销水平更关键。

从运营角度来看:
商业地产销售或持有后运营很关键,甚至直接决定了项目的价值;
住宅地产对开业后的运营以物管为主,运营价值不如商业地产的突出。

商业地产和住宅地产的直接区别,很显然,是开发的产品不同。地产开发都是创造实体空间的行为,商业地产是为商场、写字楼等商业活动创造空间,住宅地产是为居住活动创造空间。

一般所认为的区别是开发商目前对两者的所采用的商业模式不同。商业地产主要是开发持有收租金的模式,住宅地产主要是开发销售模式。但产品类型和商业模式不是天然捆绑的。商业地产也可以采用开发销售模式,比如早期的SOHO中国;住宅地产业可以采用开发持有收租金的模式,目前国内市场还比较少。

我们一般评价的优劣也只是上述两种商业模式的优劣,而不完全是产品类型的优劣。

私以为开发逻辑上的差异是导致商业地产和住宅地产不同的根本所在。商业地产看的是稳定长期收益,而住宅地产更关注存货(资金)的高周转。其中,出售型商铺和写字楼又属于打着商业旗号的住宅选手,他们的手法大多是本着勾勒个美好蓝图来迅速出货,然后提款走人,只留空铺自身自灭,和住宅地产开发思路如出一辙,为了方便比较,默默把这类小伙伴清出了商业阵营。

细水长流 VS 货如轮转

理想的商业地产需要大量的前期资金占压,需要精雕细琢的规划设计,需要时间去慢慢陪养人流,还要在运营期随着时间不断去调整改良。商业地产更像是定制的物品,跑的是质,不是量。好的商业一定有匠人的精神,可是在全世界都在追求IRR的整体环境里,这么慢怎么去应对上市公司股东每年对于业绩的期待,怎么顶住大量资本无法周转的压力?瑞安的新天地项目做得那么用心,可多少还是因为开发进度太慢导致了不断出卖项目的现实。所以,耐得住性子做商业的开发商要么就是带点理想主义,要么就是财务极度稳健。稍带理想主义色彩的如瑞安,如证大。财务极度稳健如新鸿基,如太古,只在一线核心拿地,保证了物业未来的高租金,这也意味着错过前几年二三线房地产飞速上涨,高杠杆高周转开发住宅项目来撬动高收益的机会成本。但是,这样的策略在经济下滑的时候就会优势尽显,商业不同于住宅会那么大的受到经济形势的影响,在年景不好的时候那些极速扩张的开发商只能带着买剩的空铺和成堆的在建项目资金断裂地死去,而优质商业比重稳健增长的开发商却可以取得让人眼红的现金流。这也是新鸿基在经历了香港楼市崩盘后慢慢从纯住宅开发商转型向商住混合开发商转型的重要原因之一。在大家追逐短期利益的泡沫时代过去之后,才会慢慢有幸存者冷静下来去做一些独特的东西。

住宅地产更像是跑量的淘宝货开发模式,每一个大型开发商一定会有自己的住宅标准化产品线。因为,住宅是一个短期高收益产品,他在开发商手中的周期从开发到售出可能只有一两年的时间,从交到买家手中的那一刻起,房子其实就和卖家没什么关系了。所以在住宅地产中,推广和营销往往受到了极高的关注,花费高昂。豪掷千金的住宅售楼处,充满噱头的营销活动,来势汹汹的房产众筹都是活生生例子。砸重金营销而非产品在住宅开发里比比皆是,一切都是为了快速出货,再快速投入下一个项目,用高周转来实现高收益,用高收益来应对高风险。滚雪球是住宅地产的典型开发模式,一来有人的地方就有住宅需求,二来住宅产品相对商业简单,容易快速复制,再就是天然的宏观经济环境沃土-人口红利充足,全民热爱买房,从未经历过房产泡沫破裂,房价一路飞涨。这一切都让住宅地产怎么看怎么简单,粗暴,性感;所以,绝大多数地产商本能而明智地优选了住宅开发,并且实现了快速发展壮大。直到经济形势悄然转变,住宅用地不断收紧,开发商们才纷纷开始思考转型。类似温州的转型,靠造假来完成的疯狂原始资本积累的黄金时代悄然结束,而在白银时期,慢慢放慢脚步,打造精品,打造品牌,尝试多元化,来慢慢实现真正坚实的强大。

住宅地产是为了让你居住生活的空间,商业地产是让你消费、休闲、办公、娱乐等需求的生活空间。。。

住宅地产满足的是居住需求,商业地产满足的是经商需求。住宅地产要宜居,通风,采光,安静,低密度;商业地产要宜商,要聚集,要热闹,要综合利用,要高密度;住宅地产是买卖关系,商业地产是租赁关系(散卖的没几个好下场的);住宅地产是做零售,商业地产是做金融;住宅地产的升值靠土地资源禀赋的升值,商业地产的升值靠运营价值和交通资源禀赋的结合;

辛修昌 - 国家注册城市规划师,清华同衡城市规划、关注地产发展、有点宅

赞同来自: 李游

也不能简单地这么区分,在当下的中国很多是上述同仁们说的那样,商业地产是为商场、写字楼等商业活动创造空间,住宅地产是为居住活动创造空间,商业地产多数自持,住宅地产多数销售,但是未来就不一定是这样了,包括之前的很多公寓也都是商住混合的地产。香港大部分企业在港开发的楼盘自持率都超过50%,包括住宅在内也是这样子,然后高端住宅租给世界500强高管,一方面因为中国大陆的房地产发展阶段问题,另一方面是租售比低的原因,所以未来这两种产品和开发模式不是绑定的,而是多样化的。

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