文章摘要


中期来看,我国 13 亿平住宅需求中枢以及对比我国 8 项杠杆率指标均低于国际主流发达国家,表明中期需求和购买力仍有一定支撑。但短期来看,受到 731会议、贸易战和棚改收紧三大因素影响, 18H2 改善及投资需求逐步离场,导致房地产市场开始快速走弱,但不同以往的是,下游行业和 GDP 均领先于房地产先行走弱,土地市场快速冰冻加剧地方财政压力,预示 19Q2 开施工走差从而拖累上游行业,内部经济下行压力叠加外部贸易战,宏观政策转向趋松,行业调控基调也由压转稳,同时考虑低库存制约,供需两端结构化放松或是方向。通过周期复盘,我们发现销量增速转负和 GDP 连续 2Q 低于 24M 移动平均为两大领先信号,领先于股价见底和政策放松 1-2Q,考虑到 18M9 销量和GDP 信号均已出现,预计 19Q1 为板块股价底,并且宏观政策转向和地方试探性放松提前出现或预示目前已在底部区域, 同时鉴于 19Q2 销售与开施工将共振走弱,预计 19Q2 前后或有中央层面行业政策宽松。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,目前 AH 股主流房企 19PE 估值仅 4-7 倍,对比美国龙头次贷危机前估值底 6.5 倍,目前主流房企NAV 折价 40-70%,均表明估值已经处于底部。

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