请问智库专家,企业如何抓住新土改带来的新机遇?

目前我们本地的房企面对恒大、碧桂园这样的大型企业,生存环境艰难,请问怎么面对新土改带来的机遇,企业如何更好的把握未来?

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房地产牵动人心的例子不用我多讲,房子问题不仅涉及到政府,涉及到企业,涉及到每家每户。 


大家知道房子最重要的基础是土地,也就是说房地产价格居高不下的核心原因是因为土地的价值在不断上涨。如果按照当今中央的要求,房子是用来住的,不是用来炒的。那么怎样抑制房价就成了一个非常重要的问题。 


大家真正关注这个问题会发现,从2014年三中全会之后,国家就开始调整土地政策,2015年国家开始实施流通土地改革,由全国人大委托国土资源部来主导这项改革。

这个改革在全国选了33个试点,土地改革有三个大方向:


 第一个方向,农村宅基地改革,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权,探索农村宅基地流转。 


第二个农村基层用地改革,建立农村集体经营性建设用地入市制度。通过赋予集体经营性用地出让、租赁、入股权能,实行农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”及其确权登记颁证。 


第三个国有征地改革,缩小政府征地范围,规范征地程序和改革征地补偿的方式。未来政府主要在公共利益用地范围内进行土地征收, 2017年财政部和国土资源部联合推出的土地储备专项债券,专门解决城市总体规划实施中涉及到的公益性用地征收的土地储备资金问题 。


 在这三个改革的背景下,开始出现一系列变化。

到现在为止经历三年探索,对于国有征地改革和农村经营土地改革已经基本告一个段落,在新修宪的《土地法》里面已经开始完善,宅基地改革还在探索阶段,这是第一个现象。


 第二个现象,是2017年由住建部、国土资源部联合发布了一个概念,就是集体租赁住房,所以大家可以看到今年一开年有一个非常重要的现象,土资源部的原部长发布了说未来住宅土地由政府不再是唯一的供地方,这是什么概念呢?也就是说未来住宅土地不一定是垄断产品,这就是一个很大的变化,除了政府之外,村集体企业也同样供给集体用地,这是一个全新的原则,这也是未来修改《土地法》的一个方向。 未来如果做房地产,无论是做旅游地产、产业地产,甚至说租赁地产,农村的集体用地将释放出全新的土地红利。如果你是一个规模很小的房地产企业,你怎么去和碧桂园、恒大去竞争呢?那这是一个非常重要的机会,土地上要开始关注农村集体土地,在这上面做文章。 


总书记说的这句话,还有第二种逻辑,房子是用来住的,不是用来炒的,一系列政策就此亮相,租售并举、共有产权,未来房地产供地的结构将出现王老师今天上午讲的洗牌式变革,租赁住房将占到10%到15%,保障性的,像公有社区这样住房的大概占55%到60%,真正意义上我们现在说的传统商品房大概是占到30%左右,不同的城市可能会有不一样,未来供地的结构将发生变化。

在这样的结构背景下,那就意味着你只从事商品房的巨无霸的企业将会受到影响,规模会下降。而未来从事另外一类的房屋系统会发生重大变化,以后房地产企业的结构也会发生变化,企业的类型也会发生变化,所以这就是说对于我们从事地产类的企业或者是从事产业的企业,怎么去把握新一轮土地的调整和变化,怎么去改变在这样一个土地下来推动你的产品、你的企业发展,可能是摆在我们每一个从事地产类的业务要思考的问题,同样也是摆在我们政府,因为政府原来是土地财政,这样以后土地财政将告别的以后,也会将走出一条新的路。 


同样的道理,就是说现在举全国之力在推的雄安新区,它将就是为中国未来的城市化发展创造一个机会,雄安区一定没有地产经济,雄安的核心拉动不是靠地产拉动我想这一系列的变化,都值得今天在座的企业家、政府去深思。 


 新一轮土改蕴藏哪些市场机遇呢?

 第一,城市更新。中国快速城市化进程,尤其是在珠三角、长三角等发达地区,形成了大量的城中村、村级工业园等;而城市化进程走到今天,城市更新将成为以长三角、珠三角城市为代表的区域城市化主要方向,而土地主要为集体用地,这也是新一轮土地改革的理想试验田。我们服务的南海是全国土改33个试点中广东唯一的试点,核心探索农村集体经营性建设用地入市改革。


 第二,田园综合体。田园综合体将成为中国乡村振兴战略的主平台,是加快推进农业供给侧结构性改革,实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。而集体土地改革与探索为田园综合体的开发建设提供基础支撑。 


第三,集体土地建设租赁住房。在“房住不炒”,建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度的总基调下,房地产从金融属性时代回归到居住属性时代,房地产住宅市场的产品结构也随之发生变化,未来将形成“163”住宅产品格局,即“10%为租赁型住宅,60%为自住型住宅,30%为商品型住宅”。 同时土地市场也将发生变化,政府将不再是土地供应唯一来源,农村集体建设土地将成为居住用地的新补充。我们在北京市大兴区做的关于参与集体用地建设租赁住房项目,就是在这个方向进行前沿探索与创新试点。根据北京市相关政策,大兴区正在推行“农地入市、同价同权,镇级统筹、平衡发展,镇级联营公司为主体、市场运作”的集体土地建设租赁型住房的创新模式。

谢谢大家! 

——本回答来自2018草根大会现场

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房地产牵动人心的例子不用我多讲,房子问题不仅涉及到政府,涉及到企业,涉及到每家每户。 


大家知道房子最重要的基础是土地,也就是说房地产价格居高不下的核心原因是因为土地的价值在不断上涨。如果按照当今中央的要求,房子是用来住的,不是用来炒的。那么怎样抑制房价就成了一个非常重要的问题。 


大家真正关注这个问题会发现,从2014年三中全会之后,国家就开始调整土地政策,2015年国家开始实施流通土地改革,由全国人大委托国土资源部来主导这项改革。

这个改革在全国选了33个试点,土地改革有三个大方向:


 第一个方向,农村宅基地改革,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权,探索农村宅基地流转。 


第二个农村基层用地改革,建立农村集体经营性建设用地入市制度。通过赋予集体经营性用地出让、租赁、入股权能,实行农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”及其确权登记颁证。 


第三个国有征地改革,缩小政府征地范围,规范征地程序和改革征地补偿的方式。未来政府主要在公共利益用地范围内进行土地征收, 2017年财政部和国土资源部联合推出的土地储备专项债券,专门解决城市总体规划实施中涉及到的公益性用地征收的土地储备资金问题 。


 在这三个改革的背景下,开始出现一系列变化。

到现在为止经历三年探索,对于国有征地改革和农村经营土地改革已经基本告一个段落,在新修宪的《土地法》里面已经开始完善,宅基地改革还在探索阶段,这是第一个现象。


 第二个现象,是2017年由住建部、国土资源部联合发布了一个概念,就是集体租赁住房,所以大家可以看到今年一开年有一个非常重要的现象,土资源部的原部长发布了说未来住宅土地由政府不再是唯一的供地方,这是什么概念呢?也就是说未来住宅土地不一定是垄断产品,这就是一个很大的变化,除了政府之外,村集体企业也同样供给集体用地,这是一个全新的原则,这也是未来修改《土地法》的一个方向。 未来如果做房地产,无论是做旅游地产、产业地产,甚至说租赁地产,农村的集体用地将释放出全新的土地红利。如果你是一个规模很小的房地产企业,你怎么去和碧桂园、恒大去竞争呢?那这是一个非常重要的机会,土地上要开始关注农村集体土地,在这上面做文章。 


总书记说的这句话,还有第二种逻辑,房子是用来住的,不是用来炒的,一系列政策就此亮相,租售并举、共有产权,未来房地产供地的结构将出现王老师今天上午讲的洗牌式变革,租赁住房将占到10%到15%,保障性的,像公有社区这样住房的大概占55%到60%,真正意义上我们现在说的传统商品房大概是占到30%左右,不同的城市可能会有不一样,未来供地的结构将发生变化。

在这样的结构背景下,那就意味着你只从事商品房的巨无霸的企业将会受到影响,规模会下降。而未来从事另外一类的房屋系统会发生重大变化,以后房地产企业的结构也会发生变化,企业的类型也会发生变化,所以这就是说对于我们从事地产类的企业或者是从事产业的企业,怎么去把握新一轮土地的调整和变化,怎么去改变在这样一个土地下来推动你的产品、你的企业发展,可能是摆在我们每一个从事地产类的业务要思考的问题,同样也是摆在我们政府,因为政府原来是土地财政,这样以后土地财政将告别的以后,也会将走出一条新的路。 


同样的道理,就是说现在举全国之力在推的雄安新区,它将就是为中国未来的城市化发展创造一个机会,雄安区一定没有地产经济,雄安的核心拉动不是靠地产拉动我想这一系列的变化,都值得今天在座的企业家、政府去深思。 


 新一轮土改蕴藏哪些市场机遇呢?

 第一,城市更新。中国快速城市化进程,尤其是在珠三角、长三角等发达地区,形成了大量的城中村、村级工业园等;而城市化进程走到今天,城市更新将成为以长三角、珠三角城市为代表的区域城市化主要方向,而土地主要为集体用地,这也是新一轮土地改革的理想试验田。我们服务的南海是全国土改33个试点中广东唯一的试点,核心探索农村集体经营性建设用地入市改革。


 第二,田园综合体。田园综合体将成为中国乡村振兴战略的主平台,是加快推进农业供给侧结构性改革,实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。而集体土地改革与探索为田园综合体的开发建设提供基础支撑。 


第三,集体土地建设租赁住房。在“房住不炒”,建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度的总基调下,房地产从金融属性时代回归到居住属性时代,房地产住宅市场的产品结构也随之发生变化,未来将形成“163”住宅产品格局,即“10%为租赁型住宅,60%为自住型住宅,30%为商品型住宅”。 同时土地市场也将发生变化,政府将不再是土地供应唯一来源,农村集体建设土地将成为居住用地的新补充。我们在北京市大兴区做的关于参与集体用地建设租赁住房项目,就是在这个方向进行前沿探索与创新试点。根据北京市相关政策,大兴区正在推行“农地入市、同价同权,镇级统筹、平衡发展,镇级联营公司为主体、市场运作”的集体土地建设租赁型住房的创新模式。

谢谢大家! 

——本回答来自2018草根大会现场


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