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猫头鹰研究所:办公室简史—未来我们到哪里上班—201907
时间:2019-12-12 04:03:37
发布者:西王母
所属领域:三创和办公空间  智能化  生态化  案例集锦  地产江湖  
阅读量:696 

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猫头鹰日志:

“人们都在寻求工作之上的一些事情,他们所寻求的是每天做的事情能更加靠近真实的自我。“

                                                                                                           2019-7-15



去年年初,亚马逊斥资40亿美元、建于美国西雅图市中心的新总部大楼正式揭幕!整个项目占地约30万平方米,包括三座37层的高层写字楼,两座中层写字楼和多功能会议中心,总部最核心的区域—由3个大的球状体组成,叫做“The Spheres”。


看着这些只有电影里才有的场景,你绝对想不到跻身世界五百强的大企业最早的办公室是什么样子的。

亚马逊:

亚马逊成立于华盛顿社区Beueve的车库里,后来也是为了节约成本,贝索斯的办公桌,会议室的办公桌,都是门板改装的。

苹果:

“车库”创业文化在美国比其他地方更根深蒂固,苹果创立也是始于车库,后来从乔布斯家的车库搬到加州库比提诺Stevens Creek Boulevard大街20863(3号楼C号房),这里是苹果公司第一个正式的公司地址。

腾讯

鹅厂最早的办公室,就是借了朋友的一间舞蹈室,下面这栋不起眼的楼房,就是深圳华强北的“赛格科技园”。

华为

已成为世界最大的通信设备制造商的华为,最早的办公地点是在深圳湾畔的两间简易房。仓库就是员工宿舍,也是员工的办公场所。

阿里巴巴

全球十大上市公司、市值逼近3000亿美金的科技大公司阿里巴巴原办公地点是:杭州湖畔花园风荷苑16幢1单元202号——小区中一座4层居民楼中的一套四居室的房子,面积150平方米,是马云的新家。

许多人创业都是一步一步慢慢开始的,从最初的一间称不上办公室的小房子到最后拥有一栋属于自己的办公地点。那现代办公究竟是如何发展的呢?



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现代办公进化史


城市的变革包括工作的变革每一次都是技术推动的,工业革命实现了传统农业社会向现代工业社会的转变;电力的广泛应用导致了大量人员聚集的写字楼的出现;互联网的发展则会改变现有的公司形态和办公方式。现代办公室的概念始于商人阶层,最初的办公室正如基督教故事所述:商人和员工们在建筑物一层的开放空间里工作,他和家人就住在楼上。



2

未来的办公空


科技巨头总部采用了哪些黑科技?开头提到了亚马逊“三颗球”,三颗球也融合了许多现代高科技。比如亚马逊自家的语音助手Alexa(与苹果的siri类似但又不太一样),Alexa有5万个应用程序和遍布180多个国家的几十万个应用开发者。除了与智能家居产品结合,现在亚马逊正计划不断地增加Alexa的功能。Living Wall 应该是 The Spheres 最大的特色,足有四五层楼高,拥有超过 25000 种植物,被植入 4000 平方英尺的墙内,是生物多样性的创新示范。

Apple Park更是将苹果的产品极致理念展现的淋漓尽致。大楼整体采用智能系统,合理控温,灯光,空气湿度等,是全球最大的智能系统大楼。圆环的顶部拥有 17 兆瓦的屋顶太阳能电池板,完全实现自己供电,剩余的电能还能作为备用电源,或者对外出售。巨大的循环水处理系统,将非饮用水过滤为再生水,为园区内的园林设施服务。这些循环水还能供给库比蒂诺的城市居民,总水量占到当地城市循环水量的四分之一。

腾讯滨海大厦内所有设施设备均植入了具有腾讯DNA的QQ SDK和微信SDK,通过手机其所有数据在智慧化管理平台上进行交互,并发生化学反应。另外,由于微信和QQ的用户量庞大,腾讯投入巨资,打造了一个庞大的计算机服务器群。该服务器运行所产生的热量将被回收,为新大楼的泳池、厨房和浴室提供热水。通风系统将使室内空气得到循环冷却,并节约能源等。简单来说,就是采用物联网和人工智能等前沿科技结合新型环保材料,打造的集数字化、智能化、生态化于一体的智慧大厦!

智慧办公系统

从“苹果园”、“三颗球”、滨海大厦等我们已经看到了智慧办公的未来,目前大多数企业对于智能化办公还处在将各种传感器和设备联⽹进⾏远程控制的自动化阶段。未来,智慧办公最主要的是要将⼈ 、物、空间的互动进⾏管理,并且将数据结合云端形成终端采集、远程控制、软件管理、大数据学习、分析、预测、结果的系列反应。

在智能产品体验方面,基于空间使用场景,很多科技企业从安全、效率、节能低耗、体验等多个方面为企业提供了多种空间解决方案,其中包括:智能停车系统、人脸识别、能源管理系统、智能会议室系统、智能消防系统。各智能系统联动效应的充分发挥,使用户的智能化体验具有连贯性和场景化。

(1)智能停车系统  

配备智能车库,员工只需将车开到车库口的交换平台上,下车通过现场的屏幕操作界面确认后即可离开。确认时,系统会提示车主带走贵重物品、关好门窗等。在操作界面上确认后,智能停车机器人将车接走,自动将车开到系统指定的斜置停车架上,再顺利摆进车位,全程停车前后差不多1分钟左右。取车时,员工可提前在系统中预约取车,也可以到现场操作。系统指示智能停车机器人把车停到车库口的平台上,员工上车就开走。


(2)人脸识别  
员工上班无须再携带工卡,考勤数据可自动同步;重要访客可以通过室内机器人引导进入;陌生人闯入可自行报警等。



(3)能源管理系统 
通过智能调色调光、遥控开关、定时开关,全开全关及场景组合灯光控制等技术,随时随地使用手机对整个办公室照明进行控制。在照明场景预设模式下,在上班时间,照明系统在清晨自动打开迎接员工的到来;在下班时间,离开模式自动开启,关闭所有灯光,避免因疏忽造成电力能源的浪费。利用传感器联动功能,自动提供必要的最小灯光,节约能源和开支。


(4)智能会议室系统  
参会者提前收到会议通知,会议开始前十分钟空调已经做好温度调节准备;温湿度自动打开,会议桌、办公桌、椅子都会根据参会者的个性化需求,自动调节到适合的高度。室内采用雾化玻璃墙保证会议隐私性。会议结束后,系统便自动反馈信息,关闭电子屏幕、灯光、温湿度,开放使用权限或接受预定。代表项目:Google使用Gmail加线下触摸屏;普华永道用独立开发手机邮箱预定系统等。

(5)智能环境监测系统

对办公室内温湿度光照以及空气质量进行监测,实时反馈监测结果,联动开启环境控制设备,调节至最佳状态。温湿度光照传感器实时监测室内的温湿度光照参数,并联动加湿器、空调、空气净化器等设备进行调节以达到一个舒适健康的办公环境。空气质量探测器能够实时监测室内的温湿度及各项空气污染物的浓度,自动判断室外的空气质量,当室外空气质量有污染时会自动启动空气净化器对室内的有害气体进行分解,保证室内的环境安全;而当室外空气质量良好时,通过排风扇或窗户进行室内外空气的交换,让室内空气环境保持清洁。

(6)智能安防监控系统 

由摄像监控、远程监控、安防探测器报警和联网报警等技术组合,构筑多层防护网,实现办公室环境360°无死角安全监控。人们通过电脑、移动设备(手机、ipad)等显示终端,随时随地实时查看视频监控,掌控办公室情况,并支持SD卡、网络硬盘录像机等存储方式。

根据个性化需求,还可选择手动录像、定时录像、移动侦测录像、报警联动录像,循环保存视频记录,方便翻查录像记录。安防探测器感应,实现智能入侵报警通知。在布防情况下,动态探测器实时监测办公室异动,红外捕捉入侵者或门磁监控门窗开关状态,发现可疑人物,及时向手机推送报警信息。在安防监控和探测基础上,配合监控摄像头捕捉可疑照片及录像,实现智能联动自动工作。

(7)智能消防系统  

所有物联网设备接入云平台,系统自动感知,第一时间通过短信、手机APP、内部系统等多种方式告知,还能基于消防危险程度的判断,自动联动所属区域的消防部门,实现火情早发现、早报警、早扑灭。

(8)智能生态系统 

包含植物智能化灌溉、智能喂鱼,系统通过控制灌溉装置的电磁阀实现动作,通过局域网控制或外地通过远程控制灌溉和喂食工作,可以根据植物的特性定时浇灌或者根据放置在办公室内的温湿度传感器自动判断何时进行浇灌,或控制鱼池换水以及鱼食撒播,形成良好运行的生态环境。

未来办公空间发展

回顾现代办公空间的发展路径,我们会发现变化好像不怎么快,但是现在,科技进步、人口迁徙、环境危机、全球化升级等等,都在推动着它慢慢地跨出自己艰难的一步。未来的办公空间将会出现以下颠覆性改变:
智能+绿色

最近的一项研究证实:在商业办公地产领域,传感器的应用从2015至2020年间可能以78.8%的复合年增长率在增长,到2020年,全球的传感器将增长到近13亿,有近500亿个设备相互连接。如今日本新建大厦中的60%为智能大厦,中国也预计将成为全球最大的智能建筑市场。智能建筑市场2017年的总量为75亿美元,而在2022年,将达到320亿美元,年复合增长率超过30%!

未来办公空间构建的将是智能技术生态系统,找停车位、找办公位、喝咖啡、去健身房等等都会整合进APP,记录你的一切生活习惯,并进一步学习、记忆,无缝对接你的行为。同时,办公建筑也会采用各种能源循环利用系统、环保材料打造绿色空间。目前,位于阿姆斯特丹的The Edge是荷兰第一个按照BREEAM绿色建筑标准建造的全球最智慧建筑。


十五层通高的开敞式中庭位于建筑的北侧,为建筑内部提供了舒适的散射自然光并且避免了太阳直射带来的高能耗。同时,中庭空间还辅助整个办公楼的通风系统,通过储存在地下的热/冷水提供季节性的供暖和制冷。而在建筑的南侧立面和建筑的屋顶布置了欧洲最大面积的太阳能光电板阵列,最大限度的使用了太阳能。The Edge大厦的另一大特色就是,集合了多种基于互联网的最新智能技术。通过监测办公楼层的人员数量,人员出入的状态,办公位的光线照度,湿度和温度都被小范围的进行调节,并且所有的调节端都被整合进了手机APP。


公司边界模糊,趋向社区化

科学技术的发展势必会推动办公方式的变革。未来每一个人的工作也会发生很大变化,一个人不太会只有一份工作,而是同时为多家公司服务。这将导致“公司的组织形式”也会发生变化,公司的边界会变得模糊不清,相关的公司甚至会彼此交叉渗透。工作效率会因此大幅度提升,创造更大的价值。

与此同时,办公配套设备设施小到办公桌、椅子、打印机、笔记本,大到会议室、水吧、餐厅、健身房都将被最大限度利用和产生价值—即联合办公。首席代表就是WeWork全球创造者社区了,对比谷歌办公室—年轻人最喜欢的办公空间,两者有一些相似之处:协作、参与、真正好玩、营造社区、健康生态。

英国经济与商业研究中心(CEBR)WeWork调查数据显示:在伦敦,81%的会员企业入驻WeWork社区后生产效率得到了明显改善;四人公司一年即可节省2.4万英镑的占地成本,并产生了34%的收入增长和3倍的同期营业额增幅;三分之一的会员在商业发展上都曾获得其他会员的启发。调查数据表明,平均1位会员能在社区周边额外促进增设1.1个工作岗位,从而激发出一个2.1倍于伦敦经济的经济驱动模式。以上数据更加印证联合办公的优势,所以,未来的办公空间会由封闭到开放、由集中到分散、办公环境趋向于社区化和生活化。

大公司陆续进驻联合办公空间

WeWork成立之初,整个联合办公市场中80%的客户都是自由职业者。但2017年的数据显示,这个比例已经下降至39%,反而,100人以下的企业向联合办公空间输送的成员从2010年时的29%提升到了49%,增长最明显的100人以上企业员工从3%增长至12%。

根据WeWork发布2019年第一季度财务数据显示,大企业会员占比增至40%,已签约未来营收超过34亿美元。已经入驻的除了有像微软、Salesforce、IBM、阿里巴巴大麦网、腾讯企鹅影视、今日头条、滴滴出行、波士顿咨询、智联招聘、蔚来汽车、链家一类科技公司,还有像美国银行、香港汇丰银行、日本川崎重工这样的传统企业。

TOP办公研究院预测:到2030,财富500强企业的房地产需求中的80%将被按需外包和消费,而只有20%的办公空间将通过传统的长期租赁合同及自持的方式解决。这20%就是区域总部及全球总部,将成为“精英中心”、“品牌陈列室”和“创新中心”,主要以增进高度协作、打造创新的员工队伍为主。比如GE的“创新点”和苹果的“苹果园”。

随着联合办公快速发展、服务性办公室和按需会议空间的日益普及,按需消费可以通过技术实现,公司总部的理念无缝地连接到按需工作区的网络中将变得极其容易,而且快速、便捷、灵活,可以随时对市场进行响应。


运营商是最大受益者

空间的价值不再由所有权定义,而是被通过技术将需求和供给联系起来的能力所放大,空间只是一个入口,更大的金矿——空间服务——才是支撑未来大公司的真正的肥肉。现有的空间操盘者必须从卖空间向卖服务转型。虽然现在国内已经出现优客工场、氪空间、办伴等各梯队的联合办公空间,但是整体运营效果还没有达到预期状态,不过这也就意味着未来市场很广阔,谁更了解客户,谁就更有优势。

不同于以往的孵化器、“二房东”,WeWork是具有互联网社区文化基因的共享办公空间,它把空间当作产品进行研发,拥有300多个研发人员,这些研发人员包括建筑设计师、室内设计师、IT专家、BIM(建筑信息模型)工程师等等。会议室该设计多少个,电话厅设计多少个,桌子、椅子怎么摆,用户是如何工作的,不是凭空想出来的,都是研发出来的。

所以,未来“人(客户)—务(服务)—场(办公空间)”三要素的融合与迭代将是一大潜力课题。


3

变革难

单个设备智能化VS智能场景

目前很多企业对智能办公生态的理解,还仅仅停留在拥有办公室智能硬件上。比如:员工说饮水机反复烧开水,那就把饮水机换成智能饮水机……员工总是下班忘记关办公室电力开关,那就给空调电灯开关换一个智能控制开关……会议室管理很糟糕,现在会议室解决方案很多,那就给会议室装一个会议预定系统……然后就说,“我们公司也开始打造智能化办公室了。”但仅仅实现单个设备/服务的智能化,是远远不够的,在办公区内,通过人、事、物之间的有效连接和协同,实现更加高效的工作方式,才是真正的智能化办公。

高成本投入

除了“苹果园”、亚马逊“三颗球”、The Edge、腾讯滨海大厦、WeWork这些生自带智能基因的办公空间以外,大多数还是传统建筑+智能系统模式。再加上标准的落地速度赶不上科技发展速度,国内写字楼智能化升级系统没有统一标准,所以在目前的智能化写字楼的一些智能化设施并没有预期那么实用,并且企业还为此增添了成本,部分企业实际上只做到了半智能化。

像电梯、卫生间、楼道拐角等地方依然有通讯死角;综合布线系统往往会出现端口预留不足或者预留位置不合理造成使用不便的情况,而被端口占用的现象也是时有发生;照明系统和安防系统紧密相关,但往往照明亮度不够,且有照明死角,实际上降低了安防系统的使用效率,且也构成了安防隐患;像门禁系统,有些虽然可以用微信,但实际上操作流程较为复杂,对于使用者来说并不方便,反而还增加了时间成本。另外,很多智能化写字楼还存在系统故障得不到及时修复的现象,停车系统的车位指示灯失灵、照明系统故障甚至有用户抱怨还不如原来方便呢。

智能系统还没有达到真正的智能,也不具备自主修复能力,所有在后期维护和人员配备上要求高,成本也高。这也是由半智能化向智能化推进过程中不可避免地问题,这也需要运营者综合考虑各种状况,给用户带来更好的体验。

科技发展带来的危机

人脸识别安全性缺失

专家介绍,目前的人脸识别技术还存在缺陷,安全性无法保证,还容易被仿冒。只要打开一个人的朋友圈,然后保存下几张她的自拍照,上传到软件中就可以了,这样简单的操作就可以把人脸识别给蒙混过去。如果被恶意利用,我们的生活将会受到严重困扰。

继美国旧金山宣布禁止人脸识别技术之后,马萨诸塞州的萨默维尔市也对人脸识别颁布了禁令。据报道,该技术曾经把很多国会议员判别为罪犯,同时这些被判别为罪犯的人,大多都是有色人种,这就涉及到了另一个方面—种族歧视,所以美国的很多人才会坚决的反对这个技术。

数据收集侵犯个人隐私


7月2号,工信部通报今年一季度电信服务质量情况显示,2019年一季度用户个人信息保护检查发现,猎豹浏览器、饿了么、小红书、网易考拉、融360等多款APP存在未经用户同意收集个人信息的问题,此外,上述APP还存在误导用户同意收集使用个人信息的问题。NAIOP(北美最负盛名和最有价值的商业房地产组织之一),在18年8月发布的白皮书中指出,我们可以找到与数据收集、存储、分析和呈现难题相关的解决方案,但对在大数据收集过程隐私和披露问题可能更难克服,它们受到不断变化的法律和社会压力的影响。

最近颁布的《通用数据保护条例》(GDPR)规定了企业必须如何处理欧盟(EU)公民的个人识别数据。世界各地拥有欧盟公民数据的公司必须确保最高级别的隐私保护,否则将面临巨额罚款。根据GDPR,各公司在收集欧盟客户的个人数据时必须提供明确的书面通知。客户必须明确同意收集数据,公司必须说明数据的确切用途。未来,数据收集和分析带来的隐私问题和有效、高效的数据管理将成为其广泛使用的最大阻碍。公司在考虑如何将大数据纳入决策时,尤其是涉及到个人信息的使用时更应该谨慎处理。


4

总结

优客工场的创始人毛大庆曾给出过这样一组数据:未来三分之一的写字楼依赖者都会进入各种各样的智慧办公社区里去。根据数据统计,到2020年,大概有三亿平方米的商办面积(中国前20名城市),假设仅1/3面积将需要变成承载智慧办公区域,每平方米的年产值规模预计在四千块钱,这大概就是两千多亿规模的生意。”那么就是说,智慧办公进入的至少是个千亿级的市场。

作为业主来说,承租者是用户,而作为企业来说,客户是用户。每个人都同时具有多重社会身份,在服务别人的同时也需要被服务。在这个体验为王的时代,不仅需要对用户深入和全方位的了解,而且还应把对使用者的全方位体验和尊重凝结在企业自身对产品的体验层面,让用户感受到被尊重、被理解和被体贴。

智慧办公的未来在哪里?业内人士给出的答案大多是目前还在探索中。新办公的赛道其实很宽,而顺势而为,坚持自己选择的,把办公空间当作产品,始终做到为用户解决痛点,或许就是最好的答案。


参考资料
1. https://www.sohu.com/a/220014390_472773   TOP办公研究院:未来十年,产业办公的5大趋势

2. The economic impact of the WeWork network in London,A report for WeWork,October 2018

3. https://36kr.com/p/5090457  很快,1000人以上的大公司而非创业公司,将成为WeWork的最大客户

4. NAIOP : The Office Property and Big Data Puzzle : Putting the Pieces Together,August 2018

5. 工业和信息化部关于电信服务质量的通告http://www.miit.gov.cn/n1146290/n4388791/c7022055/content.html
6.https://baijiahao.baidu.com/sid=1611907690279029186&wfr=spider&for=pc   未来工作场所的变化及办公空间设计


文章来自:公众号商业与地产,猫头鹰研究所

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